DCF法 不動産評価

キャッシュフロー情報

年間純収益（万円）:

保有期間（年）:

割引率（％）:

保有期間終了時の売却価格（万円）:

売却時コスト（％）:

計算する

DCF法とは？

DCF法（Discounted Cash Flow法）は、将来のキャッシュフローを割引して現在価値に換算する手法です。不動産の価値を評価する際に用いられる代表的な方法で、以下の2つの収益を現在価値に割り戻して合計します。

1． 保有期間中に得られる純収益（キャッシュフロー）

2．保有期間終了時の売却価格

※注意点
DCF法では、物件そのものの価値や土地の市場価値には直接着目しません。代わりに、その物件が将来生み出すであろう「経済的価値」に注目します。
たとえば、土地や建物の立地条件、築年数、周辺環境といった要素は、将来得られる賃料収入や売却価格に影響を与える要因としてキャッシュフローに織り込まれています。そのため、物件の物理的価値や土地の市場価値は、DCF法では収益の一部として間接的に反映されていると考えられます。

1.年間純収益（万円）：

年間純収益（NET収益）とは、不動産から得られる年間の総収益から運営費（管理費、修繕費、固定資産税など）を差し引いた収益です。DCF法では、このNET収益を基本単位として将来のキャッシュフローを割り引いて計算します。

2.保有期間（年）:

通常は3～5年で設定します。保有期間とは、不動産を所有して運用する予定の期間です。この期間内に得られるキャッシュフローがDCF法の重要な計算対象となります。

保有期間の設定は、投資戦略や市場動向を考慮して慎重に決定する必要があります。短期間ではWACC（加重平均資本コスト）が影響しやすく、長期間ではリスクと市場変動の影響が増大します。

3.割引率（％）:

割引率は、将来の収益を現在価値に割り引く際に使用する重要な係数です。一般的には、投資家が求める期待収益率や資本コスト（WACC）を基に決定されます。

※「割り引く」という概念については下段「割引率に集約されるDCFの概念」をご確認ください。

4.保有期間終了時の売却価格（万円）:

保有期間終了時に不動産を売却する際の予想価格です。この価格はDCF法の計算で、将来の収益として割り引かれます

売却価格の予測には、現在の価格を基準に「上昇」「下落」「同程度」のシナリオを想定することが重要です。

価格上昇: 地域の需要増加やインフラ整備が見込まれる場合。
価格下落: 経済停滞や老朽化による物件価値の低下が考えられる場合。
同程度: 市場が安定し、大きな変動要因がない場合。

5.売却時コスト（％）:

売却価格に対して発生する仲介手数料や諸費用の割合を入力します。この値は、売却収益の純額を算出するために必要です。

一般的に売却時コストは仲介手数料の3%が基準となります。解体費用や特殊な事情がない限り、ほとんどの場合この値を3%で見積もることができます。

※1.割引率に集約されるDCFの概念

金融DCFで用いられるCAPM（資本資産評価モデル）やWACC（加重平均資本コスト）、β値といった概念は、不動産DCF法では主に割引率という形で集約されています。割引率は、不動産が将来生み出すキャッシュフローや売却価格を、現在の価値に変換するための重要な要素であり、以下の要素が考慮されています。

1.市場のリスク
対象期間における株式市場や国債市場などの変動率を指します。不動産が投資資産として競合する他の市場の動向が、リスクとして割引率に反映されます。たとえば、金融市場の不安定性や景気後退の影響が考慮されます。

2.代替投資の利回り
投資家が選択肢として検討する代替的な投資先、たとえば国債や高格付け社債などの無リスク資産の利回りを指します。割引率の基礎として、これらの「安全資産」の利回りがベースになります。

3.不動産特有のリスク

修繕リスク: 老朽化に伴う大規模修繕費用や予測外の修繕リスク
空室リスク: 賃貸需要の低下や競合物件の増加による賃貸率の低下
流動性リスク: 不動産の売却が想定よりも時間を要する可能性
市場特性: 立地条件や不動産の種類ごとに異なる収益性や需要動向
これらのリスクを織り込むことで、割引率は投資家にとっての期待収益率を表し、不動産が持つ収益性とリスクを反映しています。

※2.割引率とは？「割り引く」概念

DCF法における「割り引く」とは、将来の収益を現在の価値に変換するプロセスです。将来得られる収益は、時間の経過とともに価値が低下するため、その価値を現在の基準で計算し直す必要があります。

たとえば、将来100万円を受け取る予定がある場合、その100万円を今すぐに手に入れるならどれだけの価値があるかを求めます。

・割引率には市場のリスク、代替投資利回り、不動産特有のリスクが含まれます。nは収益が得られるまでの年数です。